遺言・遺産相続に関する基礎知識

土地の評価

土地はどのように評価されるのでしょうか。

宅地の評価

「財産評価基本通達」に基づいて土地を評価する場合に、その評価方法は土地の地目によって異なります。
土地の地目は、
宅　地
田・畑
山　林
原　野
雑種地
など、いくつかに分かれておりますが、最も中心的となる「宅地」について見ていきます。

宅地の評価方法については、「路線価方式」と「倍率方式」という２つの方法が定められています。１つの宅地について、両方の方式が適用されることはありません。また、その評価は一筆単位ではなく、利用単位ごとに行われます。
それぞれ主に以下のような特徴があります。
「路線価方式」…市街地にある宅地についての評価方法
「倍率方式」…郊外地にある宅地についての評価方法
どの宅地について、どちらの方法を採用するかは、国税庁によって定められています。

①路線価方式

路線価方式とは、宅地が面している道路毎に設定される金額によって評価する方法です。この道路毎に設定されている金額のことを「路線価」といい、国税局や税務署に備えられている「路線価図」を見ることで確認できます。「路線価」は、国税庁が毎年改訂し公表しています。

実際に評価する際には「路線価」に、宅地の形状(奥行や2つ以上の道路に面しているなど)を考慮した補正率などを反映して算定されることとなります。

 

②倍率方式

宅地の「固定資産税評価額」に「一定の倍率」を乗じて計算する方法です。この「固定資産税評価額」は、その宅地がある市区町村の役所などで確認することができます(固定資産税通知書に記載されている固定資産税課税標準とは異なります)。また、「一定の倍率」は税務署等で確認することができます。

この倍率方式では、路線価方式と異なり、宅地の形状や道路の状況等による修正は行いません。

貸している宅地の評価

宅地を他人に貸して地代等をもらっている場合、借地権(借りている人に)があることになります。

借地権がある宅地は、借地人がいるため貸している人は自由に使うことができないことになります。そのため、借地権がある宅地を更地と同じように評価することは妥当ではないため、借地権の金額をマイナスして、底地として評価します。借地人は、借地権に財産価値があるため、借地権の評価を行う必要があります。

計算式：「更地の評価額」－「借地権の金額」＝「底地の金額」

「更地の評価額」は、路線価方式または倍率方式で算定された金額で、借地権の金額は「更地の評価額」×「借地権割合」で算定します。

(3)貸している建物が建っている宅地の評価

宅地の上に建物を建てて、その建物を他人に貸している場合、その貸している建物が建っている宅地を「貸家建付地」といいます。

「貸家建付地」は宅地を貸しているわけではなく、その宅地の上に建っている建物を貸しているため、借地権をマイナスすることはできません。しかし、建物が建っていて他人に貸しているため、その土地を自由に利用することはできません。そこで、借家人の立退料分を加味して計算した金額を更地の評価額からマイナスすることで、評価を行います。

計算式：「更地の評価額」－「立退料を加味した金額」＝「貸家建付地の評価額」

「立退料を加味した金額」：「更地の評価額」×「借地権割合」×「借家権割合」×「賃貸割合」

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