遺言・遺産相続に関する基礎知識
不動産の評価方法
不動産は、現金・預貯金などとは異なり、その評価額が一義的に明瞭ではないため、以下のような評価基準・評価方法が用いられています。
公的評価基準
不動産の評価基準としては、公的機関が算出する以下の４種類のものがあります。ただし、いずれも時価そのものではなく、これらの基準から直ちに不動産の時価が算出できるわけでもありません。
評価額に争いがあるなどの場合には、別途、不動産鑑定士による個別的な鑑定（鑑定における評価方法をご参照）が必要となることもあります。
地価公示価格
地価公示価格とは、地価公示法に基づき、国土交通省が毎年１月１日を基準日として、特定の地域の標準的な地点を選び、その土地（「標準地」）の正常な価格を公示するものです（平成25年地価公示では、26,000地点で実施）。３月以降（４月１日前後）の官報、日刊紙に掲載されて公示されます。
この価格は、不動産鑑定士である鑑定評価委員の評価を踏まえ、国土交通省の土地鑑定委員会が判定しているもので、一般的な土地取引価格の指標となること、公共事業用地の取得価格の算定に活用されることなど、適正な地価の形成に寄与することを目的としています。ただし、地価公示価格はあくまでも標準地について判定されたものですので、ある土地における個別具体的な事情は考慮されていません。
最新の地価公示価格はコチラ（国土交通省のＨＰ）
基準地標準価格
上述の地価公示価格に似たものとして、基準地標準価格（都道府県内地価調査価格）というものがあります。
これは、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県が毎年７月１日を基準日として、都道府県が特定の標準的な土地を選び、その土地（「基準地」）の正常な価格を公表するものです。公表は、９月下旬頃です。
不動産鑑定士が関与するなど、その目的や評価方法などは、地価公示価格と変わりありません。
基準地標準価格では、地価公示価格では調査対象範囲とならない宅地・林地等も対象の範囲となります。もっとも、基準地数は、22,000程で、地価公示価格における地点数に比べるとその数は少ないといえます。
最新の都道府県基準地価格はコチラ（国土交通省のＨＰ）
固定資産税評価額
固定資産税は、市町村が毎年１月１日現在の土地・建物所有者に対して課税されるものですが、その課税価格を算出するための基準となるのが固定資産税評価額になります。
固定資産税評価額は、各土地・建物ごとに決定されています。その価額は、地価公示価格の約７割を基準に設定されています。
ただし、毎年その評価を行っているわけではなく、３年に１度しか行われないため、実勢価格（≒時価）との格差が出やすいといえます。
相続税評価額
相続税は、本来ある一定時点における時価に基づき決定されるものですが、その時価の決定には困難を伴います。そこで、国税庁は、課税価格を算出するため、財産評価基本通達により、路線価図、または評価倍率表のいずれかにより土地の価格を算定し、１月１日時点の価格を公表しています。
路線価は、路線（道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位で表示しています。）のことで、土地等を評価する場合に用います。評価にあたっては、道路に定められた路線価に、各土地の形状などに応じた調整の計算をします。
評価倍率は、路線価が定められていない地域の土地等を評価する場合に用います。付近の宅地に比準して評価しています。家屋はこの方法によります。
路線価は、地価公示価格の約８割を基準に設定されています。ただし、地価の下落が続いていることにより、その年の路線価の方が高くなるという場合もあります。
最新の路線価等はコチラ（国税庁のＨＰ）
鑑定における評価方法
不動産鑑定では、以下の３つの方法が用いられています。ただし、各方法にはそれぞれ、長所及び短所があるため、実際には各方法を併用して適切な価格が算定されることとなっています。
取引事例比較法
この方法は、対象の物件と同種、同規模の物件の取引事例を多く収集し、その中から適切な事例の選択を行って、必要に応じて対象物件の修正等を行い、地域や個別的な要因の比較を行って価格を算定する方法です。
不動産業界においては一般的な評価方法ですが、取引事例が少ないという地域の物件には適さない方法といえます。
原価法
この方法は、対象不動産を再調達するための価格（造成・建築費用）を求めて、そこから経過年数などによる減価修正を行って現在の価格を求める方法になります。
再調達原価を把握しやすい建物にあってはこの方法が適しているといえますが、把握出来ない市街地内の宅地等の評価には適していないといえます。
収益還元法
対象の不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることによりその価格を算定する方法です。
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