遺言・遺産相続に関する基礎知識

生前における各種対策

生前から対策を行うことで、相続税額を減額させることができます。

１．子へ貸家を贈与して移転する方法

(1) 被相続人(親)がアパートなどの貸家を所有している場合

被相続人が家賃収入を得ることのできるアパートなどを所有している場合、被相続人が保有し続けると家賃収入が被相続人に入るため、被相続人の相続財産となり相続税が課税されることになります。しかし、生前にそのアパートを子に贈与することで、家賃収入を相続財産とせずに、子が直接得ることができるようになります。そのため、将来的な相続対策としては有効な方法であるといえます。

また、アパートが建っている土地の評価については、宅地評価として次の計算式により算定されます。

貸家建付地＝更地評価×（１―借地権割合×借家権割合）

例えば、借地権を70%，借家権を30%とするとその土地の評価は、100%－（70%×30%）＝79%となり、約2割ほどその土地が低く評価されることになります。

(2) 相続時精算課税制度と組み合わせる場合

アパートなどの収益物件を子供に贈与する際には、相続時精算課税制度を利用すれば、そのアパートの固定資産税評価額に基づく評価額で贈与することができ、贈与額が2,500万円以下であれば贈与税がかからずに贈与することができます。

① アパートの建物の贈与

(ｲ)　アパートの贈与

時価（建物）　　　　　　3,000万円

固定資産税評価額　2,000万円

借家権割合　　　　　　　　　30％

敷　金　　　　　　　　　　100万円

(ﾛ)　贈与税額の計算

◇アパートの建物購入資金の現金3,000万円を贈与した場合

建物時価(現金)　　　　非課税枠　　　 税率　　　　税額

(3,000万円　　－　　2,500万円)  　×　20％　＝　100万円

 

◇アパートの建物を贈与した場合

建物固定資産税評価額　　　借家割合　　　非課税枠

2,000万円　　×  　(１－0.3)　－　2,500万円　＜　0

 

② アパートに係る敷金の取扱い

アパートを賃貸する際に賃借人から受け入れる敷金は、賃貸借契約が終了した後に賃借人に返済しなければならない債務です。そのアパートを贈与することは、アパート自体の所有権だけではなく、受け入れている敷金を将来返還する義務もあわせて贈与者から受贈者に移転することになるため、「負担付贈与」に該当することになります。負担付贈与に該当すると財産を「時価」で贈与したものとみなされることとなってしまいます。

 

建物時価　　　敷金債務　　　非課税枠　　　　税率

(3,000万円　－　100万円　－　2,500万円)　　×　20％　＝　80万円

税務上の対策としては、アパートを贈与する際に、将来返還すべきこととなる敷金に相当する額を、同時に現金で贈与すれば負担付贈与にあたらないこととなります。

 

建物固定資産税評価額　借家割合　　　現金　　　　　敷金　　　　　非課税枠

2,000万円　　　×　(1－0.3)　＋　(100万円　－　100万円)　－　2,500万円　＜　0

 

このケースでは、建物と現金100万円が贈与となり、敷金100万円は債務として子に引き継がれることとなります。

 

具体例として、親から子へ「10年間、500万円（年間家賃収入相当額）を贈与する場合」と「建物を相続時精算課税により贈与する場合」を比較すると以下のようになります。

 

（イ）現金で毎年贈与する場合

 

贈与税(年間)：（500万円－110万円）×20%-25万円＝53万円

10年合計：53万円×10年＝530万円

※一括贈与の場合

（5,000万円－110万円）×50%－225万円＝2,220万円（毎年贈与より+1,690万円）

〔子の収入金額〕

（500万円－53万円）×10年＝4,470万円

 

（ロ）建物を贈与する場合

贈与税（贈与時）：(2,000万円－2,500万円）＜０円

 

※相続時精算課税制度を選択

2,000万円は親の相続税の課税対象となる。

〔子の収入金額〕

500万円×10年＝5,000万円

 

贈与税負担（イ）－（ロ）＝　530万円

 

上記で表されるように、現金で毎年贈与するのではなく、収益物件である建物を贈与してしまうケースのほうが、親の所得を分散することができ、収益の移転をはかることができます。建物を贈与することにより生前の相続財産の増加は抑えられ、子の納税資金の準備をすすめることができます。

 

仮に相続時までアパートを贈与せず相続が発生した場合の宅地の評価は、以下のとおりとなります。

③ アパートが建っている宅地の相続税評価額

(ｲ)アパートの敷地の相続税評価額

自用地価額　　　1億円

借地権割合　　　 70%

借家割合 　　　　30%

(ﾛ)相続税評価額

◇相続開始前に賃借人付アパート建物贈与、その後賃借人に変更があった場合

1億円（自用地価額）

◇相続開始前に賃借人付アパート建物贈与、その後賃借人に変更がなかった場合

自用地価額　　 借地権割合　借家権割合

1億円　　×　(1－0.7　　×　0.3)　＝　7,900万円　(貸家建付地の評価減後)

 

２．土地の測量や建物の改修、仏壇の購入などいずれ必要となることは、なるべく生前に実施する

相続開始後、いずれにしても必要となることについては生前に行っておくことで、相続財産を減少させ、結果的に相続税を減額させることができます。相続が発生したあとで実施すると相続税を納めたあとの残りの財産から支出することになるため、課税済の財産の減少を防ぐためには、必要なことはなるべく相続が発生する前に実施しておくことが相続税対策となります。

 

(1)　土地の測量

相続財産の中に土地が含まれている場合、遺産分割するにも物納するにもいずれにしても測量が必要となります。その測量についても隣接地の方の立ち会いや、正面が公道であれば市区町村の立ち会いなどが必要となります。時間はもちろんのこと、当然費用もかかることになります。これも生前に測量をしておきますと、その費用分は相続開始時までに支払われることで現金が無くなり、相続財産を減少させることになります。

 

(2)　傾斜地・崖地等の擁壁工事

傾斜地である土地を宅地化しようとすると多大な擁壁工事代が必要となることが考えられます。擁壁工事に仮に多額の費用を要しても相続税評価額は増加しません。しかし実際の取引においては、擁壁工事により平坦な宅地となっていれば当然に価値は上がりますので、土地の価値は増加しても相続税評価額は増加しない方法となります。

 

(3)　建物の改装

建物の価値は固定資産税評価額によって評価されます。この固定資産税評価額については、実際に改装にかけた金額の半分以下程度の価値しか反映されず増額しません。つまり、改装を行い現金支出をしても、建物の価値は現金支出額ほど増加しないため、相続財産は減少することになります。必要な改装であれば生前に行うと相続税対策となります。

 

(4)　墓所・仏壇は生前に購入する

墓所や仏壇は相続税のかからない財産(非課税財産)となります。そのため、仮に相続時に現金を500万円持っている場合に、現金のまま保有していると500万円がそのまま相続財産となり、相続税が課税されることになりますが、その500万円で墓所と仏壇を購入すると、相続財産からその500万円という現金が支出により減少し、墓所等は非課税財産として相続税は課税されないことになります。亡くなられた後に必要であるならば生前に購入しておく方が相続税の対策となります。

 

３．空き地に借金してアパートを建てる

例：

アパートを建てる前：更地価格　1億円（仮定）

 

アパートを建てた後の時価：

アパート　　1億円 　　借入金　　1億円

更地　　1億円 　　　　正味財産 1億円

 

アパートを建てた後の相続税評価額：

※1 アパート　3,500万円　  借入金　　1億円

※2 更地　7,900万円　　　　 正味財産 1,400万円

 

 

 

※1 建築費１億円のアパートの固定資産税評価額は約40％～50％になる　5,000万円

1億円 × 50％ ＝ 5,000万円

さらに貸家は評価30％減

5,000万円 × 70％ ＝ 3,500万円

※2 アパート敷地は貸家建付地として（0.7 ×0.3）の評価減（借地権割合70％として）

1億円 × (1-0.7×0.3) ＝ 7,900万円

 

上記のように資金を借り入れてのアパート経営を行うことで、財産負債の差額として8,600万円の評価減となります。

しかしこれは借入金を起こしての建築でありますので、実際のキャッシュフローや収支計算などを考慮して判断する必要があります。例え相続税対策になってもキャッシュフローがマイナスで借金が増えていくようであれば問題となります。

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