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相続財産の空地特別控除３千万円とマイホーム売却による譲渡損失が同じ年度に適用できるのか？
2017/04/04
譲渡した年の前年または前々年において行った資産の譲渡について繰越控除の特例を適用して相続財産の特別控除の適用を受ける場合には特別控除を利用することはできず、逆に譲渡損失の繰越控除を相続財産の売却による特別控除を受ける前年または前々年において適用された場合には、譲渡損失の繰越控除の特例を利用することはできない。
ということは、相続財産の売却による特別控除とマイホームによる売却の繰越控除の特例は、同じ年度に行われれば両者を同時に適用することができるということとなる。とすれば、相続財産の売却による収入は特別控除の３千万円を利用して、給与所得等の所得と譲渡損失の特例で損益通算ができれば、還付税金も多くなると思ってしまう。
しかし実際は譲渡損失の繰り越し分は、まず他の譲渡により発生した所得と相殺することになりますので、今回の場合ですと、土地の売却による所得と譲渡損失を相殺してさらに譲渡所得が残っていれば、特別控除が利用できるのです。
従って、両者を併用できるといえども、実際は両社の併用は難しいということなのです。
弊社のさいたま市のお客様の場合、不動産会社の顧問税理士に相談して両者を適用できると確認して、相続財産を売却した同じ年度にマイホームを売却して新しい自宅を購入したのですが、特別控除が利用できなかったので、百万円以上の還付税金を逃してしまいました。ただ、どうせ新しい自宅は購入予定だったと思うので、いずれにしても適用できなかったのかなは思う。
自由が丘税理士法人 重松輝彦
中古住宅を取得した場合における住宅ローン控除の適用要件
2017/01/23
中古住宅を購入した場合には、新築住宅を取得した場合における上記の要件をすべて満たすとともに、以下の要件も満たさなければなりません。
| 1 | 取得の日の時点において、耐火建築物（マンションなど）は築後25年以内、非耐火建築物（木造一戸建て住宅など）は築後20年以内であること |
| 2 | 築後25年を超える耐火建築物または築後20年を超える非耐火建築物であり、平成17年4月1日以降に取得したものについては、地震に対する安全性の基準に適合することが証明されていること、もしくは、平成25年4月1日以降に取得したもので「既存住宅売買瑕疵保険」に加入していること |
| ※ 耐震基準適合証明書（取得の日の前2年以内に調査が行われ、建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関が証明したもの）、または住宅性能評価書の写し（取得の日の前2年以内に評価されたもので、耐震等級の評価が1～3のもの）が必要です。 | |
| ※ 「既存住宅売買瑕疵保険」によって適用を受ける場合には、住宅瑕疵担保責任保険法人が発行する証明書（加入後2年以内のものにかぎる）が必要です。 | |
| 3 | 上記に該当しない場合、一定の申請に基づいて購入後に耐震改修工事を実施し、入居前に所定の証明を受けた既存住宅であること（平成26年4月1日以降の契約分にかぎる） |
| 4 | 建築後使用されたことがある家屋であること |
| 5 | 配偶者や特定の親族（取得時およびその後において生計を一にしている親族）や特別な関係のある者などから取得したものではないこと |
地道に相続税対策をやっていくにはどうすべきか？
2017/01/15
去年末に申告したさいたま市浦和区のお客様の相続税の今後の対策としてお話ししたことを書こうかと思います。
今回はお父さまがお亡くなりになって、今度相続税申告するとしたら、お母様がお亡くなりになった場合となりますが、その場合は、相続人が前回よりも少なくなるので、基礎控除額が600万円少なくなってしまいます。
そのためには、生前贈与対策が重要となってきます。それと共同で生活している場合でしたら、お母様のお金で生活費を使用するのがいいのではないかとアドバイスしました。
また、お孫さんがいるのでしたら、信託を利用することもいいてお伝えしました。
110万円の控除は、お亡くなりになった3年分は訴求して、相続税財産に含まれてしまうので、そこまで大きなメリットにはならないかもしれないこともお伝えしました。
自由が丘税理士法人 重松輝彦
自宅を買換えた場合に譲渡損失が発生した時(自宅を買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除特例)
2016/12/30
さいたま市のお客から相談があったので、確認してみました。マイホーム（旧居宅）を平成29年12月31日までに売却して、新たにマイホーム（新居宅）を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失（譲渡損失）が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。
これらの特例を、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。
＜特例の適用要件＞
(1) 自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡するこ と。また、この譲渡には、譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けが含まれ、親族等への譲渡は除かれます。
(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。
イ その敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること。
ロ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
ハ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
(2) 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産(旧居宅)で日本国内にあるものの譲渡であること。
(3) 譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産(新居宅)で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。
(4) 買換資産(新居宅)を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること。
(5) 買換資産(新居宅)を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。
＜特例要件の例外＞
(1) 繰越控除が適用できない場合
イ 旧居宅の敷地の面積が500平方メートルを超える場合
旧居宅の敷地の面積が500平方メートルを超える場合は、500平方メートルを超える部分に対応する譲渡損失の金額については適用できません。
ロ 繰越控除を適用する年の12月31日において新居宅について償還期間10年以上の住宅ローンがない場合
ハ 合計所得金額が3,000万円を超える場合
合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。
(2) 損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合
イ 旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など特別の関係にある場合
特別の関係には、この他生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人等も含まれます。
ロ 旧居宅を売却した年の前年及び前々年に次の特例を適用している場合
(イ) 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例(措法31の3)
(ロ) 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除(措法35。ただし、同法第3項の規定により適用する場合を除く。)
(ハ) 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の2)
(ニ) 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の5)
ハ 旧居宅を売却した年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例（措法41の5の2第1項）の適用を受 ける場合又は受けている場合
ニ 売却の年の前年以前3年内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額についてマイホームを買換えた場合の譲渡損失の特例を受けている場合
(注) この特例と住宅借入金等特別控除制度は併用できます。
相続した空き家の譲渡所得の特別控除のご相談
2016/12/27
さいたま市にお住いの方から空家を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除について利用するので、確定申告をお願いしたいということですので、今年から適用されるので確認してみます。
相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。これを、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。
（注）
(1) 被相続人居住用家屋とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。）をいいます。
イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
ハ 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
(2) 被相続人居住用家屋の敷地等とは、相続の開始の直前において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地又はその土地の上に存する権利をいいます。
なお、相続の開始の直前においてその土地が用途上不可分の関係にある2以上の建築物（母屋と離れなど）のある一団の土地であった場合には、その土地のうち、その土地の面積にその2以上の建築物の床面積の合計のうちに一の建築物である被相続人居住用家屋（母屋）の床面積の占める割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限ります。
＜特例を受けるための適用要件＞
(1) 売った人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。
(2) 次のイ又はロの売却をしたこと。
イ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
（注）被相続人居住用家屋は次の2つの要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（イ）の要件に当てはまることが必要です。
（イ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
（ロ） 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。
ロ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
（注）被相続人居住用家屋は次の（イ）の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（ロ）及び（ハ）の要件に当てはまることが必要です。
（イ） 相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
（ロ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
（ハ） 取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。
(3) 相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
(4) 売却代金が1億円以下であること。
この特例の適用を受ける被相続人居住用家屋と一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合や他の相続人が売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、相続の時からこの特例の適用を受けて被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年目の年の12月31日までの間に分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めた売却代金により行います。
このため、相続の時から被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した年までの売却代金の合計額が1億円以下であることから、この特例の適用を受けていた場合で、被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年目の年の12月31日までにこの特例の適用を受けた被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の残りの部分を自分や他の相続人が売却して売却代金の合計額が1億円を超えた場合には、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。
(5) 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(6) 同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。
(7) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
＜適用を受けるための手続＞
この特例の適用を受けるためには、次に掲げる場合の区分に応じて、それぞれ次に掲げる書類を添えて確定申告をすることが必要です。
(1) 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合
イ 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）〔土地・建物用〕
ロ 売った資産の登記事項証明書等で次の3つの事項を明らかにするもの
（イ） 売った人が被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を被相続人から相続又は遺贈により取得したこと。
（ロ） 被相続人居住用家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
（ハ） 被相続人居住用家屋が区分所有建物登記がされている建物でないこと。
ハ 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
（注）ここでいう「被相続人居住用家屋等確認書」とは、市区町村長の次の2つの事項を確認した旨を記載した書類をいいます。
（イ） 相続の開始の直前において、被相続人が被相続人居住用家屋を居住の用に供しており、かつ、被相続人居住用家屋に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
（ロ） 被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等が相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
ニ 耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
ホ 売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの
(2) 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合
イ 上記(1)のイ、ロ及びホに掲げる書類
ロ 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
（注）ここでいう「被相続人居住用家屋等確認書」とは、市区町村長の次の3つの事項を確認した旨を記載した書類をいいます。
（イ） 相続の開始の直前において、被相続人が被相続人居住用家屋を居住の用に供しており、かつ、被相続人居住用家屋に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
（ロ） 被相続人居住用家屋が相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
（ハ）被相続人居住用家屋の敷地等が次の2つの要件を満たすこと。
A 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
B 取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。
自由が丘税理士法人 税理士 重松輝彦
相続時精算時課税制度のご相談
2016/12/27
さいたま市浦和区の方から、生前贈与のご相談を受けました。
お母さんが亡くなったら、相続税がおそらく発生するような案件でしたが、賃貸アパートを所有しており、それを生前贈与したほうがいいかどうかという内容となりました。
相続時精算時課税という制度を利用することも検討することになりました。詳しい内容は、こちらをご覧ください。
相続時精算時課税を利用すれば、相続前から賃貸アパートを譲り受けるので、将来の相続人が賃貸収入も取得できるので、事実上相続財産の減少にも役立つので相続人に有利な制度となります。
被相続人が亡くなれば、相続時精算時課税で取得した財産は、相続財産に含められるのですが、相続前に相続財産の一部を確定させることができることもメリットだと思います。
自由が丘税理士法人 税理士 重松輝彦
相次相続控除について弁護士先生とご相談
2016/11/13
被相続人の養子になったさいたま市の相続人の方からの相談でしたが、養父がなくなって半年もくらいで養母の亡くなってしまい、相似相続控除が利用できるかという相談でした。
養父の時に支払った相続税は、養母の時の相続税の際には、控除対象になってきます。
今回の相続開始前10年以内に被相続人が相続、遺贈や相続時精算課税に係る贈与によって財産を取得し相続税が課されていた場合には、その被相続人から相続、遺贈や相続時精算課税に係る贈与によって財産を取得した人の相続税額から、一定の金額を控除することになっているからです。
相次相続控除は、前回の相続において課税された相続税額のうち、1年につき10％の割合で逓減した後の金額を今回の相続に係る相続税額から控除しようというものです。実際の計算は、相続税申告作成ソフトに任せるのかいいかと思います。
相次相続控除が受けられる対象者となるのは次の全てに当てはまる人です。
- 被相続人の相続人であること
この制度の適用対象者は、相続人に限定されていますので、相続の放棄をした人及び相続権を失った人がたとえ遺贈により財産を取得しても、この制度は適用されません。 - その相続の開始前10年以内に開始した相続により被相続人が財産を取得していること
- その相続の開始前10年以内に開始した相続により取得した財産について、被相続人に対し相続税が課税されたこと
自由が丘税理士法人 重松輝彦
遺産分割協議書の準備として
2016/07/31
遺産分割協議書は、被相続人から相続人に口座の名義書き換え時の必要となってきます。
ここには、相続人全員の印鑑証明書に押印されている実印で押印＋割印も必要となってきますので、
遠方に住んでいる相続人がいる場合には、早めに準備する必要があります。
相続税の申告書提出時にも必要となりますので、計画的に作成しないと本当にぎりぎりになってしまいます。
自由が丘税理士法人 重松輝彦
相続税評価時の広大地の判定条件とは、
2016/06/02
広大地の判定条件には下記の3要件があります。
- 地域における標準的画地に比べて著しく地籍が大きいこと
- 戸建分譲住宅素地であること
- 開発行為を行う場合に道路・公園等の公共公益施設用地の負担が必要なこと
そこで広大地判定の3要件について詳しく検討いたします。
１．地域における標準的画地に比べて著しく地籍が大きいこと
標準的画地とは、
通達や｢情報｣にはその物件を含む地域の標準的画地が○○㎡とはありません。鑑定評価では対象土地を含む同質的価格形成要因を具備する近隣地域と相続税路線価評価では状況類似地域一定の地域として捉えその地域でもっとも標準的な画地を設定しています。
例えば低層住宅地域であれば一画地の規模が約120㎡の低層住宅地、ミニ住宅地域であれば一画地の規模が約80㎡の低層住宅地である。土地利用が一元化していれば標準的な用途がはっきり確定できますが住宅、工場、アパート等が混在する地域の標準的な用途の判定は難しいです。
その判定はその地域の土地利用がもっとも多い利用で工場から住宅地域に移行している地域であれば住宅地域として取り扱い更にその住宅地の標準的使用（形状・規模・用途）を判定しなければなりません。
著しく地籍が大きいとは、
上記の標準的画地の地積に比べ著しく地積が大きいとは具体的にどういうことなのか。大きいとは相対的に捉えることになるが、通達・情報では下記の面積以上と記載されています。
| 市街化区域 | 三大都市圏 | 500㎡ |
| 同上 | それ以外の地域 | 1000㎡ |
| 非線引都市計画区域 | 用途指定なし | 3000㎡ |
| 同上 | 用途指定あり | 市街化区域に準じた面積 |
例外
上記のとおり三大都市圏の市街化区域であれば広大地は500㎡以上がの面積が必要ですが例外規定として500㎡未満であっても、ミニ開発分譲が多い地域に存する土地については広大地として認められる可能性があります。
税務当局は、客観的である面積基準を目安として判断してきますので注意が必要です。
(広大地の留意点1）
区画割するに当たり、最も経済的かつ合理的に区画すること
(広大地の留意点2）
広大地修正が出来るようになり、開発想定図は原則として添付要件ではなくなりました。しかし税務当局の認定を受けやすくするには開発想定図は添付した方がよいです。
２．戸建住宅用素地であること
ここで一番問題となってくるのは、周辺の利用状況から、その土地の最有効使用が戸建住宅用地かマンションか否かの判断が困難な場合です。
国税庁や税務署では、「周辺の状況や専門家の意見等からして判断して明らかにマンション用地として適していると認められる土地を除き、戸建用地として判断しても良い」といっています。
現実には明らかにマンション用地として判定できない土地が多いから悩む訳です。何んとなく中途半端な見解ですから税理士さん等の申請者は敢えて税務当局と争いたくはありませんから安易にマンション用地と判断し、広大地減価をしないケースもあるのです。
この判断如何によって相続土地の課税評価額に差異が生じ結果的に納税額に影響しているのです。
広大地の判定に悩む場合は、会計士・税理士だけでは不十分なことも考えられるので、依頼者である相続人に相談して、不動産鑑定評価代金も別途報酬として支払ってもらうように依頼したほうが、お互いのリスクが軽減できるかと思います。
３． 開発行為を行う場合に、道路、公園等の公共公益施設用地の負担が必要なこと
公共公益施設用地の負担の必要性については次のように示されています。
「経済的に最も合理的に戸建住宅の分譲を行った場合の当概開発区域内に開設される道路の開設の必要性により判断することが相当である。」
中途半端な調査、分析では広大地としての判定は得られません。本来は 広大地にも係わらず広大地減価の適用をしないで申告してしまった場合の担当税理士さんへの信用不信、最悪の場合は損害賠償等のリスクが課せられてしまいます。
これを防ぐには、その道の専門家である不動産鑑定士にその地域を調査してもらい広大地判定意見書を発行してもら いその上で税務当局と交渉してもらうことです。
今まで広大地の案件はないですが、面積で該当しそうになった場合には、土地の評価は日税サービスの土地評価サービス部門か知り合いの鑑定士に頼むのがよさそうです。相続税の申告の納税額が大きくて、３億円以上の納税額を全額支払えという判決がでてしまったので、少し間違えたことを考えるといくら税理士保険に加入しているとはいえ、リスクが高いので、慎重にやらないとまずいですね。
相続税の申告要否判定コーナー
2016/05/14
国税庁のホームページにも、相続税の申告要否を判定できるシュミレーションソフトが掲載されるようになったんですね。
基礎控除が3千万円と相続人1人あたりの控除額が6百万円となれば、相続税を申告するケースが増えているからなんでしょうね。
今私が住んでいる自由が丘では、戸建ての住宅を持っていれば、間違いなく相続税の申告の対象となるでしょうし、実家のさいたま市でも
大宮区・中央区・浦和区近辺では、相続税の申告はほぼ対象となると考えたほうがいいかと思います。
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