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貸家建付地の評価について
2017/04/26
貸家建付地とは、自分の所有する土地に自分の所有するアパートやマンション、貸しビルなど、賃貸用の建物を建てて、他人に貸している場合の土地を言います。
この場合、賃貸用建物の土地は借家人が利用することになるため、例えば自宅の敷地のように地主が自由に使える土地（自用地）よりも土地の評価は低くなります。
具体的には、自用地の評価額から、他人が借りている権利に相当する額を差し引いた評価になります。
評価額の計算式は次のとおりです。
貸家建付地の価額＝自用地とした場合の価額－自用地とした場合の価額×借地権割合×借家権割合
このときの借地権割合や借家権割合は地域によって異なりますが、路線価図や評価倍率表で確認できます。なお、路線価図や評価倍率表は国税庁ホームページで閲覧できます。東京都では、借家権割合は３０％です。
よく賃貸住宅を建てると相続対策になると言われますが、その根拠の一つが、この貸家建付地の評価なのです。すなわち、所有している土地が自用地ではなく貸家建付地として評価されると、相続税評価額が下がるので相続対策になるという訳です。
貸家建付地と似ているようで全く異なるものに、「貸宅地」というものがあります。両者の違いは、「借地権」などの権利が土地の上に生じているか否かという点です。
貸家建付地は、自分の土地の上に自分が所有するアパート等が建っている状態です。一方、貸宅地は、自分の土地の上に土地を借りた人が所有する家が建っている状態です。貸家建付地は自分の土地を他人に貸しているのではなく、土地の上に建っているアパート等を貸しています。でも、貸宅地は、自分の土地自体を他人に貸しているのです。
他人がそこに家を建てる前提で、自分の土地を他人に貸した場合、土地を借りた側には「借地権」という権利が生まれます。これは簡単に言えば、その土地に建物を建てて自由に使ってよいという権利です。この借地権自身が、価値を有するものとして売買の対象にもなります。一方、土地を貸した側は、借地権のついた土地の所有権が残り、これを「底地権」とか「底地」と呼んだりします。
自由が丘税理士法人 重松輝彦
賃貸用マンションの相続税評価
2016/04/09
更地に賃貸住宅や貸しビルを建設した場合、更地の時に比べ土地の相続税の評価額が下がります。この賃貸住宅等を建てたときの土地の評価額は、以下の算式で計算されます。
貸家が建てられている土地の評価額 ＝ 更地の評価額 ×（１－借地権割合×借家権割合）
相続税評価額計算上の借地権割合は地域によって異なっていますが、60～70％の地域が多くなっています。借家権割合は、大阪など一部を除き30％となっています。従って、上記算式によると、借地権割合に借家権割合を掛けた分だけ評価が下がりますので、更地の評価に比べ約18％（借地権割合60％の地域）または、21％（借地権割合70％の地域）の評価減になります。また、家屋も貸家については、以下の算式で計算されます。
貸家（建物） ＝ 建物の固定資産税評価額 × （1－借家権割合（通常30％）×賃貸割合）
貸家については、30％の評価減が設けられています。元々、建物の相続税の評価額は建築代金の6～7割で評価され、更に貸家の評価減があるため、結果的に貸家の相続税評価額は建築代金の約50％になるといわれています。
自由が丘税理士法人 重松輝彦
賃貸用マンション等の相続税評価
2014/03/29
更地に賃貸住宅や貸しビルを建設した場合、更地の時に比べ土地の相続税の評価額が下がります。この賃貸住宅等を建てたときの土地の評価額は、以下の算式で計算されます。
貸家が建てられている土地の評価額 ＝ 更地の評価額 ×（１－借地権割合×借家権割合）
相続税評価額計算上の借地権割合は地域によって異なっていますが、60～70％の地域が多くなっています。借家権割合は、大阪など一部を除き30％となっています。従って、上記算式によると、借地権割合に借家権割合を掛けた分だけ評価が下がりますので、更地の評価に比べ約18％（借地権割合60％の地域）または、21％（借地権割合70％の地域）の評価減になります。また、家屋も貸家については、以下の算式で計算されます。
貸家（建物） ＝ 建物の固定資産税評価額 × （1－借家権割合（通常30％）×賃貸割合）
貸家については、30％の評価減が設けられています。元々、建物の相続税の評価額は建築代金の6～7割で評価され、更に貸家の評価減があるため、結果的に貸家の相続税評価額は建築代金の約50％になるといわれています。
埼玉県さいたま市大宮（さいたま） 相続税 税理士 http://souzoku-ts.com/
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