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自宅を買換えた場合に譲渡損失が発生した時(自宅を買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除特例)
2016/12/30
さいたま市のお客から相談があったので、確認してみました。マイホーム（旧居宅）を平成29年12月31日までに売却して、新たにマイホーム（新居宅）を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失（譲渡損失）が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。
これらの特例を、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。
＜特例の適用要件＞
(1) 自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡するこ と。また、この譲渡には、譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けが含まれ、親族等への譲渡は除かれます。
(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。
イ その敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること。
ロ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
ハ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
(2) 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産(旧居宅)で日本国内にあるものの譲渡であること。
(3) 譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産(新居宅)で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。
(4) 買換資産(新居宅)を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること。
(5) 買換資産(新居宅)を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。
＜特例要件の例外＞
(1) 繰越控除が適用できない場合
イ 旧居宅の敷地の面積が500平方メートルを超える場合
旧居宅の敷地の面積が500平方メートルを超える場合は、500平方メートルを超える部分に対応する譲渡損失の金額については適用できません。
ロ 繰越控除を適用する年の12月31日において新居宅について償還期間10年以上の住宅ローンがない場合
ハ 合計所得金額が3,000万円を超える場合
合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。
(2) 損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合
イ 旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など特別の関係にある場合
特別の関係には、この他生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人等も含まれます。
ロ 旧居宅を売却した年の前年及び前々年に次の特例を適用している場合
(イ) 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例(措法31の3)
(ロ) 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除(措法35。ただし、同法第3項の規定により適用する場合を除く。)
(ハ) 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の2)
(ニ) 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の5)
ハ 旧居宅を売却した年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例（措法41の5の2第1項）の適用を受 ける場合又は受けている場合
ニ 売却の年の前年以前3年内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額についてマイホームを買換えた場合の譲渡損失の特例を受けている場合
(注) この特例と住宅借入金等特別控除制度は併用できます。
相続した空き家の譲渡所得の特別控除のご相談
2016/12/27
さいたま市にお住いの方から空家を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除について利用するので、確定申告をお願いしたいということですので、今年から適用されるので確認してみます。
相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。これを、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例といいます。
（注）
(1) 被相続人居住用家屋とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。）をいいます。
イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
ハ 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
(2) 被相続人居住用家屋の敷地等とは、相続の開始の直前において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地又はその土地の上に存する権利をいいます。
なお、相続の開始の直前においてその土地が用途上不可分の関係にある2以上の建築物（母屋と離れなど）のある一団の土地であった場合には、その土地のうち、その土地の面積にその2以上の建築物の床面積の合計のうちに一の建築物である被相続人居住用家屋（母屋）の床面積の占める割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限ります。
＜特例を受けるための適用要件＞
(1) 売った人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。
(2) 次のイ又はロの売却をしたこと。
イ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
（注）被相続人居住用家屋は次の2つの要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（イ）の要件に当てはまることが必要です。
（イ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
（ロ） 譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。
ロ 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
（注）被相続人居住用家屋は次の（イ）の要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は次の（ロ）及び（ハ）の要件に当てはまることが必要です。
（イ） 相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
（ロ） 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
（ハ） 取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。
(3) 相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
(4) 売却代金が1億円以下であること。
この特例の適用を受ける被相続人居住用家屋と一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合や他の相続人が売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、相続の時からこの特例の適用を受けて被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年目の年の12月31日までの間に分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も含めた売却代金により行います。
このため、相続の時から被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した年までの売却代金の合計額が1億円以下であることから、この特例の適用を受けていた場合で、被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年目の年の12月31日までにこの特例の適用を受けた被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等の残りの部分を自分や他の相続人が売却して売却代金の合計額が1億円を超えた場合には、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。
(5) 売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(6) 同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。
(7) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
＜適用を受けるための手続＞
この特例の適用を受けるためには、次に掲げる場合の区分に応じて、それぞれ次に掲げる書類を添えて確定申告をすることが必要です。
(1) 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合
イ 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）〔土地・建物用〕
ロ 売った資産の登記事項証明書等で次の3つの事項を明らかにするもの
（イ） 売った人が被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を被相続人から相続又は遺贈により取得したこと。
（ロ） 被相続人居住用家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
（ハ） 被相続人居住用家屋が区分所有建物登記がされている建物でないこと。
ハ 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
（注）ここでいう「被相続人居住用家屋等確認書」とは、市区町村長の次の2つの事項を確認した旨を記載した書類をいいます。
（イ） 相続の開始の直前において、被相続人が被相続人居住用家屋を居住の用に供しており、かつ、被相続人居住用家屋に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
（ロ） 被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等が相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
ニ 耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
ホ 売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの
(2) 相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売った場合
イ 上記(1)のイ、ロ及びホに掲げる書類
ロ 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
（注）ここでいう「被相続人居住用家屋等確認書」とは、市区町村長の次の3つの事項を確認した旨を記載した書類をいいます。
（イ） 相続の開始の直前において、被相続人が被相続人居住用家屋を居住の用に供しており、かつ、被相続人居住用家屋に被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
（ロ） 被相続人居住用家屋が相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
（ハ）被相続人居住用家屋の敷地等が次の2つの要件を満たすこと。
A 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
B 取壊し等の時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。
自由が丘税理士法人 税理士 重松輝彦
相続時精算時課税制度のご相談
2016/12/27
さいたま市浦和区の方から、生前贈与のご相談を受けました。
お母さんが亡くなったら、相続税がおそらく発生するような案件でしたが、賃貸アパートを所有しており、それを生前贈与したほうがいいかどうかという内容となりました。
相続時精算時課税という制度を利用することも検討することになりました。詳しい内容は、こちらをご覧ください。
相続時精算時課税を利用すれば、相続前から賃貸アパートを譲り受けるので、将来の相続人が賃貸収入も取得できるので、事実上相続財産の減少にも役立つので相続人に有利な制度となります。
被相続人が亡くなれば、相続時精算時課税で取得した財産は、相続財産に含められるのですが、相続前に相続財産の一部を確定させることができることもメリットだと思います。
自由が丘税理士法人 税理士 重松輝彦
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